Poštovani čitaoci, kao advokat sa višegodišnjim iskustvom u oblasti nekretnina i upravnog prava, u “Advokatovom kutku” redovno komentarišem izmene u zakonodavstvu koje direktno utiču na vaša prava i obaveze. Danas se bavimo najnovijim Zakonom o legalizaciji objekata (objavljen u “Službenom glasniku” krajem oktobra 2025.), poznatim i kao “Svoj na svome”. Ovaj zakon, najavljen od strane predsednika Aleksandra Vučića još u septembru, obećava masovnu legalizaciju bespravno građenih objekata po simboličnoj ceni – od 100 do 1.000 evra. Ali, da li je ovo stvarno olakšanje za desetine hiljada porodica koje decenijama žive u “sivoj zoni”, ili samo privremeno rešenje koje krije zamke? Razložiću ključne odredbe, prednosti, rizike i praktične savete, bazirano na tekstu zakona i praksi.
Šta zakon donosi? Ključne izmene ukratko
Novi zakon predstavlja četvrtu po redu akciju legalizacije u Srbiji (posle 1990-ih, 2000-ih i 2010-ih), ali sa naglaskom na digitalizaciju i pristupačnost. Cilj je evidentiranje do 300.000 objekata u katastar, čime se građani dobijaju puno vlasništvo i mogućnost raspolaganja imovinom (kupoprodaja, hipoteka, nasledstvo). Evo osnovnih tačaka:
- Pojednostavljena procedura: Prijava se podnosi elektronski preko portala eUprava ili katastra, bez potrebe za fizičkim odlascima. Potrebna dokumentacija uključuje geodetski elaborat, izveštaj o zatečenom stanju objekta i dokaz o plaćenoj naknadi.
- Cena legalizacije: Zavisno od zone i veličine objekta – 100 evra za mala seoska kućanstva (do 100 m² u ruralnim područjima), do 1.000 evra za urbane stanove. Ovo je naknada za “doprinos uređenju građevinskog zemljišta”, umesto punih troškova kao u prethodnim zakonima. Rok za prijavu: do 31. decembra 2026. godine.
- Izuzeci i ograničenja: Ne mogu se legalizovati objekti na tuđem zemljištu, u zaštićenim zonama (npr. nacionalni parkovi, vodoprivredni pojasevi) ili javnim površinama. Takvi objekti postaju vlasništvo države ili se ruše.
- Bezbednosni aspekt: Država ne garantuje strukturalnu bezbednost objekta – to ostaje na vlasniku. Ako se utvrdi opasnost, može se naložiti rušenje čak i nakon legalizacije.
Prema procenama Ministarstva građevinarstva, očekuje se da će ovaj zakon povećati prihode u budžetu za oko 200 miliona evra, ali i stabilizovati tržište nekretnina smanjenjem “crnog fonda” od nelegalnih objekata.
Prednosti: Konačno “svoj na svome” za hiljade porodica
Ovaj zakon je korak napred u odnosu na prethodne, jer rešava dugogodišnji problem socijalne nesigurnosti. Mnogi građani plaćaju struju, vodu i porez, ali ne mogu da dobiju kredit ili prodaju kuću. Legalizacija omogućava:
- Pravnu sigurnost: Upis u katastar znači puno vlasništvo, što olakšava nasledstvo i prodaju.
- Ekonomski efekat: Očekuje se pad cena nekretnina za 5-10% u urbanim sredinama, jer se povećava ponuda legalnih objekata. Za ruralna područja, ovo je šansa za razvoj – seoske kuće mogu postati osnova za agroturizam.
- Digitalni napredak: Elektronska prijava smanjuje birokratiju i korupciju, što je bila glavna mana starih zakona.
U praksi, videli smo slične uspehe u zemljama poput Grčke i Turske, gde su masovne legalizacije dovele do rasta investicija u infrastrukturu.
Rizici i kritike: Šta zakon ne kaže (a trebalo bi)
Kao advokat, uvek upozoravam na “fine print”. Ovde postoje ozbiljne mane koje mogu dovesti do problema:
- Bezbednost na prvom mestu? Zakon ne obavezuje obavezni tehnički pregled – ako vaš “divlji” objekat ima pukotine, legalizacija ga ne štiti od rušenja. Već sam imao klijente koji su nakon legalizacije morali da ulažu desetine hiljada evra u sanaciju.
- Nefer odnos prema poštenim graditeljima: Oni koji su poštovali procedure (lokacijski uslovi, građevinska dozvola) platili su više i čekali godinama. Sada “divlji” dobijaju popust – ovo može podstaći buduću ilegalnu gradnju, posebno ako se ne definiše jasan rok trajanja zakona (npr. samo za objekte građene do 2025.).
- Kapaciteti administracije: Katastar i opštine već jure sa hiljadama zahteva. Očekujte kašnjenja – prijava može trajati 6-12 meseci, a greške u dokumentaciji vode do odbijanja i gubitka naknade.
- Ekološki i urbanistički rizik: Bez jasnih ograničenja, mogu se legalizovati objekti u rizicnim zonama (npr. blizu reka), što ugrožava okolinu i buduće generacije.
Stručne udruženja arhitekata i advokata već traže izmene, naglašavajući da bez obaveznog bezbednosnog sertifikata ovo nije pravo rešenje.
Praktični saveti: Kako se pripremiti za legalizaciju?
Ako razmišljate o prijavi, evo koraka po korak:
- Proverite uslove: Koristite besplatni online alat na sajtu Ministarstva građevinarstva da vidite da li vaš objekat kvalifikuje se (nema zaštićenih zona).
- Pripremite dokumenta: Geodetski snimak (oko 200-500 evra), dokaz o vlasništvu zemljišta i poreski bilan. Preporučujem angažovanje ovlašćenog geodete – greške su česte.
- Podnesite prijavu: Preko eUprava, sa plaćenom naknadom na račun republike. Rok: što pre, jer se očekuje gužva.
- Konsultujte stručnjaka: Nemojte ići sami – advokat ili konsultant može vam uštedeti vreme i novac (trošak: 300-600 evra).
- Razmislite dugoročno: Ako je objekat u lošem stanju, bolje investirajte u renoviranje pre legalizacije.
Za one koji nisu u mogućnosti, postoje poreske olakšice za siromašne porodice (do 50% popusta).
Zaključak: Korak napred, ali sa oprezom
Novi Zakon o legalizaciji je dobrodošao pokušaj da se zatvori “crna rupa” ilegalne gradnje, dajući građanima šansu za normalan život. Međutim, bez dodatnih mera za bezbednost i pravičnost, rizikujemo da ovo postane samo kozmetičko rešenje. Ako imate pitanja o vašem slučaju – da li se vaš objekat kvalifikuje ili kako da izbegnete greške – pišite u komentare ili kontaktirajte moju kancelariju. Pratite “Advokatov kutak” za više analiza i ažuriranja.
Napomena: Ovaj tekst nije pravni savet. Za personalizovane konsultacije, obratite nam se za pomoć.
#AdvokatovKutak #Legalizacija2025 #SvojNaSvome #NekretnineSrbija
